第357章 算账——谈判(1/2)
陈子桓接到Vivien消息的时候，就有些头疼。
上海给了他们足够的礼遇。
“银河科技”初五就开工了。
回到京城后，都没来的及去酒店，直接去公司和Vivien见了面，听了她详细的汇报。
Vivien拿出了地图，给他划地方看具体是哪块地块。
什么鹏利，这他妈的不就是“中粮海景壹号”位置吗！
陈子桓陷入了沉思。
去上海也可以，未来做支付，上海的金融环境是个好选择。
可tmd预算超支了呀！
按照他之前的预计，在上海或者深圳弄个写字楼15层的，地下两层，单层建筑面积2500平米，总共建筑面积平米。在上海拿地前排江景最多1个亿（8000-平米），写字楼造价算装修1个亿。
只需要付个拿地钱，用地皮贷个9千万，刨除贷款，支付1.1亿就弄完了。
深圳是拿地便宜，海边是5千万9000平米，但造价是一样的。
拿地便宜贷款也少，能贷4千万，刨除贷款，也得支出1.1亿。
无非是还贷少点。
这他妈的是“戴维斯双杀”。
建筑成本和拿地成本都飙升了好几倍。
x5-2、x5-3、x5-4，三个地块原价转让也需要4.1亿人民币。
只拿x5-2，倒是便宜1500万美元，折合1.24亿人民币。
但，这可是陆家嘴绝版地块。
错过这个村就没这个店了。
虽然陈子桓上辈子是恒大的城市负责人，但这辈子，他就不太想碰地产。
这个行业出现的风流人物太多，可最后除了潘石屹、冯仑、李嘉诚最后全身而退，这个行业能全身而退的人并不多。
使用杠杆真的容易让人入迷，根本停不下来......
写字楼，不说遍地都是，但不是绝对核心地块意义都不大。
供大于求，空置率非常可怕。
想靠卖写字楼赚钱，也真的够难。
有一个很重要的就是增值税、土地增值税、所得税。
一个很直观的说明。
买的时候3亿，买了10年，卖的时候价值10个亿了，感觉好像差价有7个亿，发财了。
可实际上，各种税5.1亿，减去买的3亿，还剩1.9亿......
这个期间还别有贷款，搞不好有贷款，这1.9亿容易被覆盖掉。
正规的手续贷款利率要5.5%以上。
稍微资金困难点，搞个内保外贷或者经营抵押贷，拿的资金基本就要10%利息了。
有的实在周转不开，十几个点的利息也很常见。
很恐怖。
所以专业的房地产开发公司，跑通模型的公司，做的基本都是民宅，开发商的利润基本都是15-20%。
他反复仔细思量这个事情。
其实就是算账，账能算的过来就可以做，账算不过来就不能做。
唯一能确定的是，这个地块是最核心的地块。
拿出了一根烟，旁边的生活秘书丁婉，拿火机给他点着。
陈子桓深吸了一口，吐了吐烟圈，看了看丁婉。
很久不见，这个学姐和Vivien出去一趟，懂事了不少，现在职业多了......
从穿着上看，就很职业了。
她差不多算是公司员工了，只是没毕业。
出勤按照公司的时间走，老板在的时候以老板的时间为主。
她年前是差2天过年回的家，年后也是初五上的班。
他不在的时候，Vivien一直在调教她。
抽了一会烟，把烟掐掉，闭着眼睛仰头靠在座椅上，手指敲着桌面，脑子里在疯狂的算账。
先算的是规模，就是“银河科技”未来要变成什么样子，发展到多大规模，需要多大的办公场地。
仔细思量，陈子桓觉得1万人是一个具体的数字。
超过一万人就开始淘汰，始终让人数不能超过1万这个数字。
人太多了也麻烦。
银河科技人数不超过1万人就挺好。
以后设置分红池就按照1万人做。
用1万人，反推写字楼面积。
一层面积2800平米的话，人均10平方米算是比较舒适的空间。
25层就已经可以容纳7000人。
1万员工也不可能都在这里的，全国好的大学都有驻点，基本7千人在写字楼就顶天。
25层就够了。
这个高度就保证了未来不会有空置，他们自己就用了。
他睁开眼睛说道：“订机票，咱们去上海，粗略的想法有了，还得谈一下。”
Vivien点了点头，就开始通知法务
上海给了他们足够的礼遇。
“银河科技”初五就开工了。
回到京城后，都没来的及去酒店，直接去公司和Vivien见了面，听了她详细的汇报。
Vivien拿出了地图，给他划地方看具体是哪块地块。
什么鹏利，这他妈的不就是“中粮海景壹号”位置吗！
陈子桓陷入了沉思。
去上海也可以，未来做支付，上海的金融环境是个好选择。
可tmd预算超支了呀！
按照他之前的预计，在上海或者深圳弄个写字楼15层的，地下两层，单层建筑面积2500平米，总共建筑面积平米。在上海拿地前排江景最多1个亿（8000-平米），写字楼造价算装修1个亿。
只需要付个拿地钱，用地皮贷个9千万，刨除贷款，支付1.1亿就弄完了。
深圳是拿地便宜，海边是5千万9000平米，但造价是一样的。
拿地便宜贷款也少，能贷4千万，刨除贷款，也得支出1.1亿。
无非是还贷少点。
这他妈的是“戴维斯双杀”。
建筑成本和拿地成本都飙升了好几倍。
x5-2、x5-3、x5-4，三个地块原价转让也需要4.1亿人民币。
只拿x5-2，倒是便宜1500万美元，折合1.24亿人民币。
但，这可是陆家嘴绝版地块。
错过这个村就没这个店了。
虽然陈子桓上辈子是恒大的城市负责人，但这辈子，他就不太想碰地产。
这个行业出现的风流人物太多，可最后除了潘石屹、冯仑、李嘉诚最后全身而退，这个行业能全身而退的人并不多。
使用杠杆真的容易让人入迷，根本停不下来......
写字楼，不说遍地都是，但不是绝对核心地块意义都不大。
供大于求，空置率非常可怕。
想靠卖写字楼赚钱，也真的够难。
有一个很重要的就是增值税、土地增值税、所得税。
一个很直观的说明。
买的时候3亿，买了10年，卖的时候价值10个亿了，感觉好像差价有7个亿，发财了。
可实际上，各种税5.1亿，减去买的3亿，还剩1.9亿......
这个期间还别有贷款，搞不好有贷款，这1.9亿容易被覆盖掉。
正规的手续贷款利率要5.5%以上。
稍微资金困难点，搞个内保外贷或者经营抵押贷，拿的资金基本就要10%利息了。
有的实在周转不开，十几个点的利息也很常见。
很恐怖。
所以专业的房地产开发公司，跑通模型的公司，做的基本都是民宅，开发商的利润基本都是15-20%。
他反复仔细思量这个事情。
其实就是算账，账能算的过来就可以做，账算不过来就不能做。
唯一能确定的是，这个地块是最核心的地块。
拿出了一根烟，旁边的生活秘书丁婉，拿火机给他点着。
陈子桓深吸了一口，吐了吐烟圈，看了看丁婉。
很久不见，这个学姐和Vivien出去一趟，懂事了不少，现在职业多了......
从穿着上看，就很职业了。
她差不多算是公司员工了，只是没毕业。
出勤按照公司的时间走，老板在的时候以老板的时间为主。
她年前是差2天过年回的家，年后也是初五上的班。
他不在的时候，Vivien一直在调教她。
抽了一会烟，把烟掐掉，闭着眼睛仰头靠在座椅上，手指敲着桌面，脑子里在疯狂的算账。
先算的是规模，就是“银河科技”未来要变成什么样子，发展到多大规模，需要多大的办公场地。
仔细思量，陈子桓觉得1万人是一个具体的数字。
超过一万人就开始淘汰，始终让人数不能超过1万这个数字。
人太多了也麻烦。
银河科技人数不超过1万人就挺好。
以后设置分红池就按照1万人做。
用1万人，反推写字楼面积。
一层面积2800平米的话，人均10平方米算是比较舒适的空间。
25层就已经可以容纳7000人。
1万员工也不可能都在这里的，全国好的大学都有驻点，基本7千人在写字楼就顶天。
25层就够了。
这个高度就保证了未来不会有空置，他们自己就用了。
他睁开眼睛说道：“订机票，咱们去上海，粗略的想法有了，还得谈一下。”
Vivien点了点头，就开始通知法务
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